為什麼今年豪宅賣得特別好?台灣房市的未來變化會谷底反彈嗎

今年豪宅賣得特別好

前幾天在宴席間遇到一位豪宅業者,言談之中聊到南部豪宅的銷售情況非常好,因為我對於南部不動產市場不熟悉,於是提出了一個疑惑,詢問今年南部豪宅銷售不錯的原因,從業者第一線敏銳的角度可以分享原因嗎?

這位老闆銷售房產經驗豐富,但是對於原因的分析就說不上來,看著老闆眼神中也是充滿了疑惑,同桌的大家你一言、我一語地嘗試找出銷售很好的原因,大家雜七雜八地說了幾點,像是中美貿易戰導致資金回流,還有像是南科興起,台積電買了不少的廠房,也讓人才進駐進而帶動了豪宅,再加上低利率時代,資金充沛到處流動,南部豪宅的銷售自然好到不自覺地笑了起來。

只是大家對於這些原因是否與豪宅銷售良好有因果關係,大家在吃飯聊天之餘當然也不會深究,隨著天南地北的閒聊,又不知道怎麼轉回了少子化的議題,這位老闆又說到他確實擔憂少子化對於房地產的長期影響,不過他目前也有與一些經營不下去的大學院校合作,打算把既有校舍改建成長照中心、老人公寓等。

我也提供了一些少子化對於房地產影響的看法,假設27歲規劃買房,目前購屋主力是出生人數32萬的階段,一般人所謂少子化是每年出生人口20萬的階段(2005年出生人口降到20.6萬人),還要大約10餘年才會開始成為購屋主力,參考下圖1。

簡單來說,目前的購屋主力與最高峰相差不多,所以需求力道還算強勁,但隨著少子化的那一代逐漸長大成為購屋主力,需求力道將會逐漸減緩,除非外來人口逐漸引進、台商大幅度回流、印鈔持續瘋狂的印,需求才有機會反轉。

何必買房,等繼承就好

只是除了購屋主力需求的逐漸降低,遍地開花的重劃區讓供給大幅度提高,繼承集中化的趨勢,房屋稅未來可能走高,這些因素正逐漸地改變房地產供需的狀況,讓我們來看一些數據…

如果不區分都市與鄉村,以全國平均數來看,在金融海嘯前後,大概是國內房地產的高潮,自此之後,所有權第一次登記與買賣的數據,兩者相加的總和不斷下滑,如下圖2,深藍色線是筆數的總和,最低數字在106年的第3季,幾乎只剩下最高者(98Q3)的40%,近期雖有反彈到50,000筆,但整體來看還是在谷底震盪盤整。

圖2中另外一條淺藍色的走勢線,是所有權筆數相加的資料,趨勢很明顯地呈現上揚的走勢,從98Q3大約10,000筆,今年第一季已經突破了18,500筆,成長幅度相當驚人,是「繼承集中化」的證明數據之一,未來可能會往30,000筆邁進,可預見的10年、20年之後,繼承與贈與的筆數可能會逐步接近第一次登記與買賣的筆數。

年輕人必須花更多錢才能買一間房子

從銀行鑑價資料可以發現房屋價格從2009年第1季的636萬元到2020年第2季的1,109萬元,近十年大約上揚了近75%,請參考下圖3;據此可以知道現在購屋者的購屋成本正逐步墊高,買不起房子只好靠父母,許多購屋廣告鼓勵買房子傳給下一代,甚至於直接鼓勵父母替孩子出資買房;此外,買屋人的負擔也加重,從2012年1月的309萬元到2020年4月的428萬元,貸款數額增加了快40%,請參考下圖4。

換言之,要說這個世代購屋者壓力愈來愈重,也還真的不為過,在薪資沒有明顯增加的前提下,要存夠錢購屋只好延後幾年再買,或者是購買坪數少一點(總價可以低一點),或者是選擇與父母同住,命好一點的家族產業從忠孝東路西邊一路來到東區,只需要等待繼承,根本不用買房子。


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