老屋重建變好宅》各縣市再加把勁!精進審議制度明確化 花敬群訂下目標 1年內審完都更案

自2017年《危老條例》公布以來,今年邁入第5年,都更、危老政策雙箭齊 發,截至2022年7月底止,全國都市更新事業 計畫累計核定1,024件;危老重建計畫累計至2022年7月底受理案件數為3,100件,累計核准件數為2,403件。

根據內政部營建署統計,2016年度以前都更案每年平均約40案,近年都更加危老案每年平均約700案,案件數成長近17倍,都更加危老重建核准量突破3千件,其中危老重建已有1,103件申報開工,推動成效顯著。

「危老」重建的加入,使得老屋更新不 若過往只有「都更」選項,讓民眾對於居住 安全重燃希望,促使城市美學更有前進的動力。內政部政務次長花敬群表示,隨著政策 落實、經驗逐步累積,都市再生不再遙不可及,目前政府在推動老屋重建還有4大重點有待加強:

重點1》 公有地危老建立價值評估機制

由於國有地在法規上無法拒絕都更,但國有地危老卻礙於《土地法》第25條、《國有財產法》、《預算法》及地方《公產管理法規》等規定,無法透過合建分屋方式參與重建,致使相鄰基地或同棟建築因此失去危老重建機會,所以兩年前國家住都中心開始推動「危老參協」,於危老重建範圍內若只剩國有財產署房地未整合,國家住都中心會 協助地主買下國有房地以參與重建。

但花敬群坦言,若是遇上國公營事業、公股銀行等房地無法整合,推展進程便不如預期,「如果要涉及修法來解決公有地或房 舍參與危老,常會產生價值評估問題,因為大家擔心危老不像都更機制完備」,希望能突破缺口,若有解,相信仍可再創一波危老重建數量。

目前內政部已擬定條文修正草案,預計於8月底前,函送行政院轉立法院審議,明定重建計畫範圍內公有非公用土地及建築物除特殊情形應一律依該條例重建,並排除《土地法》、《國有財產法》、《預算法》及地方《公產管理法規》等規定適用,以提升公有非公用土地及建築物參與危老重建計畫的效率。

重點2》協助民間創立專業品牌

都更、危老案從整合、掛件、報核到施工,過程專業且複雜,考驗整合人、團隊的 專業能力。舉例來說,整合過程常發生實施者過度承諾地主,以致後來無法施行離開,但地主基於期待,對下個實施者卻開出同樣 條件,使得該社區再也難以都更,便是實施 者不專業的表現,「若有專業品牌,代表受過專業訓練,可讓民眾更有任信感。」

花敬群表示,如今的老屋重建市場,像極了早期仲介公司初創時期,都是「牽猴仔」居多,少有品牌形象可言,經過幾十年的努力,現在國內仲介制度已經發展健全,「都更行業需要被形塑,但政府不太可能去介入民間商業發展,民間的專業量能要跟上來,政府也會盡量在法制面支持。」

目前國家住都中心已完成都更危老整合人職能基準,提供各地方政府及民間培訓機構 一致性都更課程規畫標準,並鼓勵相關團體依此職能基準申請職能認證課程,結合民間既有培訓組織及機制,擴大都更知識推廣及人才培育量能,以引導提升相關人員素質。

重點3》 都更審議效率危老化

「為什麼危老件數可以爆發式成長?又為什麼有些案子明明可以走獎勵較高的都更,最後卻選擇危老?」花敬群指出,關鍵在於危老最快半年內就能審議完畢申請建照,都更走完可能要4年,「地方政府的都更審議效率和速度應讓實施者更有信心!」

花敬群說,在都更危老上,地方政府的角色遠高於中央政府,營建署最近不斷 在和地方政府溝通,如何讓政府都更內容、項目、標準、原則都更為明確,好比經過專業的建築師、估價師、結構技師簽證過的內容,就不要再審,也要避免因為某些委員、承辦人員基於各式各樣原因,不斷修改計畫書、一再重審而延宕的情況,「期待沒有重大爭議案件的都更案,一年內就審完,若涉及海砂屋等危險建物,半年內要審議完畢。」

內政部會引導地方政府加速,也呼籲地方政府拿出高度,不要一味撒容積獎勵,而要勇敢傳遞正向、合理的價值觀,導正「一坪換一坪」、「權狀坪換新的室內坪」等社會上普遍扭曲的觀念,更要勇敢「把手伸進去!」,讓民眾看到政府的決心,都更才能 加速進展。

重點4》 高樓層危險建物加強列管

為避免高雄城中城大樓憾事再發生,各地方政府已針對老舊危險複合用途建築 物進行列管及改善推動作業,經內政部統計,全國約有247件列管老舊危險複合用途建築物;而列管的海砂屋全國約有172件;耐震力不足且有明顯危害公共安全的建物有107件。

花敬群說,老舊危險複合用途建築物會從中央開始列管,並要求地方重視,一起設法來處理,儘管每個縣市都更誘因有差別,但仍需盡快動起來,看中央能提供什麼樣的協助工具,過程都可以逐步討論。

此外,各縣市不乏全區窳陋頹敗的大範圍地區,過去地方政府態度是等人進來整合,但若能用「政策性更新地區」態度,直接介入處理,說明政府真的盡心盡力要來改善都更環境,民眾會很有感。整個國家對於都更的認知,就會從老房子改建,或是爭奪都更利益,進一步提升至都市再生,讓城市美學再進化。

至於近期缺工缺料,業界傳出許多承作都更危老的中小型建商撐不下去,紛紛把案子「盤」出去,情況嚴重的甚至恐會出現爛尾樓。花敬群表示,調查後發現,目前核准危老重建計畫多在期限內取得建照,也已進入開工興建程序中,僅約6%逾期未申請建照而致重建計畫失效者;經了解主要是取得建照前的案件且為所有權人意願變動所致,整體而言開工比例穩定發展,迄今約76%較 一般住宅建造執照開工比例7成高,並沒有超過建築期限爛尾的情況。

花敬群指出,日前也已放寬民間投資興建危老重建工程達2億元以上者,可申請營造移工;並對採用「預鑄工法」的建案,提供容積獎勵,目標都是希望增進勞動效率、縮短工期,加速危老築物重建,提升建築安全與生活品質。

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