老屋重建變好宅》掌握3重點3狀況 保障權益不受損 都更專家實務教戰 權利變換眉角大解析

家住的房子老舊窳陋,愈來愈多人不願意屈就居住老房子,除了老舊設施不堪使用,最重要的是老屋潛藏災害風險,不能不加以重視。對於老屋重建這一件事,除了走程序簡便、必須百分百同意的危老重建外,行之已久的都市更新,可以解決多數人同意都更的問題,甚至容積獎勵、稅負減免更具誘因,究竟走都市更新好不好呢?

一般來說,都市更新有兩種方式:一是傳統協議合建,必須取得全體所有權人的同意,更新後的房地分配,由建商私下協議,屬於私權約定,並不用透過市府審議。二是權利變換,在無法取得全體所有權人同意之下,透過權利變換的多數決機制,並導入估價計算更新前後的房地權利價值並進行分配。

打破自以為是 細節藏在魔鬼裡

權利變換是《都市更新條例》重要的核心,而採行權利變換該注意哪些重點?常見爭議又該如何避免?相信不少住戶一知半解,冠霖都市更新事業創辦人、現任台北市都市更新整合發展協會理事長林育全,就多年都更經驗,從程序面、實務操作及常見爭議整理出3重點:

重點1》先了解事業和權利變換計畫

在了解權利變換之前,首先要掌握都更程序中的「事業計畫書」和「權利變換計畫書」分別是什麼?這兩份計畫書分別載明重建各個階段重要事項,攸關地主和住戶的權益。簡單來說,「事業計畫書」主要規範更新地區或更新單元,衍生出建築設計、計算容積獎勵,進一步產生財務計畫和選屋原則,並估算興建成本和評估效益。

當建築設計被事業計畫核定後,「權利變換計畫書」的內容是依此建築量體,由不動產估價師評估更新前後價值,扣除共同負擔後,載明所有權人的土地權利價值比例分配為何,以及更新後的房地價值及權利金。

重點2》事業和權利變換計畫分送或併送差異

從都更程序上來說,這兩份計畫書,實施者會視地主的意願度跟整合程度,來決定事業計畫和權利變換計畫是併送或是分送。林育全提醒,需要注意分送這個程序,因為此時還未導入估價機制,計算最後分配比例,地主和住戶對事業計畫的內容要仔細看清楚,包括建築規畫設計、建築設備等級與未來選屋是否貼近,避免之後選屋沒有適合坪數或繳納過高的差額價金。如果沒有事先了解清楚,若有異議就要變更事業計畫,程序上就要再重來一次。

重點3》權變階段並不用簽訂同意書

在實務操作上,不少地主會認為,事業計畫被實施者要求簽署同意書,接下來權利變換階段,「我沒有簽這份同意書,應該走不下去」,其實並不然。再來,也有地主認為,「我沒有簽署事業計畫同意書,因此選屋,根本就不用理會!」

這是地主必須釐清的錯誤觀念,沒有出具事業計畫同意書的所有權人,仍要參與權利變換計畫的分配。主要根據「都市更新權利變換實施辦法」第11條規定:「實施權利變換後,應分配之土地及建築物位置,應依都市更新事業計畫表明分配方式辦理。」

換句話說,選屋規則在事業計畫中已經規範清楚,而擬具事業計畫送件已達同意門檻,也經過政府審查核定,因此擬具權利變換並無須再徵求地主同意書,僅有權利換變意願調查表,而選屋原則也就此定下來。

房屋怎麼選配?事業計畫要看清楚

在選屋原則方面,住戶必須留意實施者如何敘明選配方式,包括選配更新後房地優先順序、選配單元差額價金、未達最小分配面積單元者的處理方式。一般進入實際選屋時常出現以下狀況:

1.地主選的房地價值「遠高於」其應分配價值。實務上,實施者常在事業

計畫表明地主不得超額選配其應分配價值的10%,如果超過10%必須經過實施者同意,而且房價部分是依實施者對未來房價認定,而不是根據權變所估算價值。

2.重複選屋優先順序的問題。如果地主超選原應分配價值,與其他未超過的住戶重複選屋,則是未超選的地主有優先權,而多人選配同一單元或車位時,會先由實施者協商交換,如果協調不成則以公開抽籤來決定。

3.建商通知選配,但地主拒絕出面,建商有權依法代地主抽籤。像這樣情形,就變成是抽人家剩下的,如果抽到小房子或格局不好的房子,於法沒有翻盤機會,只能私下協商,但實施者也有權不同意。

值得注意的是,選屋原則基本上不得限縮選屋範圍,如果同一更新單元同時採取「權利變換」及「協議合建」方式,在選屋時,並不會因為和建商私下協議就保障優先權,仍然要回歸到權利變換依法規定30日內選屋規則。

成本與分配完全攤開 有異議皆可提出

權利變換的核心概念,是將地主「更新前的權利」變換到「更新後的權利」,「簡單來說,權利變換就是收入減掉成本得到一塊蛋糕,然後一刀切下去,一塊是地主,一塊是建商, 估價師再從地主那一塊蛋糕計算每位住戶及地主所占的權值比例。」

而更新前後價值認定,依法會評選出三家估價師估算,而估價師選定是由實施者與全體土地所有權人共同指定,當無法共同指定時,由實施者指定一家,其餘二家自政府公開的估價者建議名單中公開抽籤選任。

透過權利變換這套法定程序,等同把更新的成本與利潤攤在陽光底下,如果住戶或地主對分配值有意見,可在都更程序中公聽會時提出,或是以書面形式向主管機關詢問,假設權利變換計畫書已核定,最後提出異議的時間點在計畫書核定發布實施後2個月內,可向各級主管機關提出「審議核復」,如果仍對審議核復結果不服,只得依法提請行政救濟。

除此之外,面對基地或產權結構特殊,不一定要完全走權變,反而協議合建會走得比較順利,依《都市更新條例》第44條規定,只要80%以上同意,即可採取部分協議合建、部分權利變換,不願參與協議合建的所有權人,可以權利變換方式參與。

最後,林育全也以多年都更經驗提醒,一件都更案要促成並不容易,如果個人一直汲汲於計算小利,等於就是損失最大的利益,導致案子成不了,所以他也鼓勵只要在都更程序中有任何意見就提出陳情,起碼把問題丟出來,讓第三方審議協商,把問題解決,才能讓都市更新走得更快。

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