老屋重建變好宅》1+1全案管理 鈊樹建設為老屋重建圓夢

都更危老案近年大爆發,據內政部營建署統計,截至今年7月底,全國都更案總計核定1,024案,危老重建案核定2,403案,但多數老屋基地面積有限,許多地主不想被建商分掉利潤,自地委建逐漸取代傳統合建方式,成為地主老屋重建的新選擇。

從事建設開發近20年,本身是績優都更危老推動師的蔡錦勳,看準這波趨勢,今年創立鈊樹建設,以全案管理與包租代管的一條龍創新模式,搶攻委建市場,成立才半年,手上已有12個委託案。

整合經驗豐富 了解都更危老眉角

鈊樹建設董事長蔡錦勳,現任智慧人居產業促進會及台北市都市更新學會的理事,他從建設開發公司基層做起,業界經驗20年,也是績優都更危老推動師,親自接觸的地主超過3千位,整合開發都是他的強項。與過去團隊完成的整合案已有8、9件個案,包括北市信義區「采吉」、文山區「和暘W」、詔安街「睿泰川曜」、士林美德街危老重建案等。

其中,詔安街危老重建案令他印象深刻,蔡錦勳說,詔安街案是日據時代老屋,產權非常複雜,有很多舊違建,光是取得合法建物認定就花了很多工夫,而且不同意戶又多,前後整合將近10年,最後是走危老合建才獲得解套。「都更我做了20年,了解太多眉角,每一塊地適合都更或危老,都有專業判斷。」

鈊樹建設表示,如果戶數單純,地籍圖也沒問題,走危老最快,但如果需調整地形,有私設巷道或廢巷改道問題,建議走都更會比較順。因為危老是審查制,不容易跨部門協商,都更是審議制,較易跨部門協調,而且危老容積獎勵最高40%,時程獎勵會逐步落日,都更容積獎勵最高50%,沒有時間限制,推動上比較彈性。

房建市場受衝擊 委建成未來趨勢

近年政府打炒房,限縮建商購地貸款、營建成本攀升、缺工缺料問題嚴峻,連都更、危老案都受到衝擊。尤其建商購地貸款成數,從7成5一路降到5成,其中1成等到動工才能撥款,且限期買土地後18個月內就要動工興建,否則按比例收回土地融資、或調高利率,「成本、工資、物價、銀行利息都上漲,政府打炒房卻說房價不能漲,都更危老做不下去,就會有爛尾樓產生。」

鈊樹建設表示,危老、都更案會停擺,原因在於資金、興建成本上漲,地主可分回的坪數縮水,建商利潤被成本吞蝕,自然降低參與都更的意願。「建商有錢就買土地,買不到就合建,合建不了就委建。」正是看到都更市場的風向轉變,因而推出創新的全案管理模式。

文化大學土地資源學系主任李家儂,也是台北市都市更新學會理事,他表示,台北市老屋多,全部翻新至少要上百年,民辦都更的需求量大,也衍生出自主更新的委建模式,相較於傳統合建,地主分配較少,對建商不信任,導致推動不易,委建不占地主便宜。透過專業的「全案管理」模式,僅收取顧問服務費,是很好的都更手段。

地主自地委建,加上政府的容積獎勵、容積移轉,不僅能負擔重建成本,還能創造新的價值,李家儂樂見委建的市場會愈來愈大,對都更危老推動也有幫助。

就過去多年整合經驗,蔡錦勳認為,都更危老要成功,「地主是關鍵!」唯有地主團結,至少有8成的共識,才有推動的可能。

在自主更新說明會上,他常問地主「與您談話的對象是誰?」現在開發、營造、建經公司都想做委建,但總是無法全面,而他從建設開發基層做起,了解都更的每個專業環節,過去在建商指導案件,3年至少開8,000場會,每個自主更新案平均得開1 ,000場。

創新委建模式 全案管理+包租代管

「地主無法做到的,就讓專業的來!」鈊樹建設以「全案管理」與「包租代管」一條龍創新模式,讓地主無後顧之憂。

「全案管理」從整合拆除、營造發包,到取得使用執照一條龍服務,地主只要用土地出來融資,資金存在信託專戶,依營造期程撥款專用,而且僅收風險管理費,產權全部歸地主所有。

第二個一條龍是「包租代管」,以合建分得40坪為例,委建可取得60~65坪,若地主用不著這麼大的房子,事先可規畫自住20坪,多出的40~45坪出租收益,這樣地主可將原本的土建融轉為房貸,用租金來付房貸,等於不花頭期款,就多賺到一間房。「過去建商多半是一案賺3年,沒有正向現金流,我這種1+1條龍模式,雖然賺取的全案管理費不多,但可以賺物業管理費,等於是細水長流。」

有別於傳統建商說明會著重在坪數車位、補償金分配,鈊樹建設認為「居住安全永遠最重要!」,因此鈊樹建設的說明會是以家為概念,設身處地為地主著想,一開始就公布建案使用的所有建材,如戴雲發Alfa Safe耐震系統工法、勝昌欣業輕質系統磚、諾貝達RAK精品磁磚、億高應用材料Uplus防曬隔熱玻璃、宗亞資訊智能居家、振洲國際防刮門、頂石雲端智慧防災等,全都是建案標準配備,會詳實記載在住戶合約中,營造商不得任意更動,讓地主更有保障。目前鈊樹建設有12個委建案,台北市10個、新北市2個,其中信義區、中正區2案已成熟,預計明年中可推案。

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