老屋重建變好宅》專業證照化 推進整合最後一哩路 如何加速都更危老的 開發整合

都更首要工作事項,必須確定土地標的可實施都更區域的範圍與面積大小,包括是否屬於政府劃定的「更新地區」,或者是需要另行申請「劃定更新單元」區域。主要目的在於,為了確定範圍內都更(地主與屋主),始得計算同意都更與否的比率門檻。

所謂的整合,係指整理地主或屋主的地籍產權資料,並溝通協調是否同意都更。實務上,均先行釐清更新區域或更新單元內相關權利人,包括:土地所有權人、合法建物所有權人、增建建物的使用人(占用人)、他項權利人及利害關係人等,就其相關的財產利益與利害關係,予以協調溝通找出都更重建與否的糾葛或紛爭,再以策略性溝通協調,作為順利實施都更程序的開展行為。

值得注意的是,「都更重建」的「容積獎勵與稅捐減免」,均較危老重建來得優越,但因有土地面積及地主、屋主的同意人數門檻,非經開發整合成功,不足以突破及實現。

順利都更重建 開發整合具關鍵性

現行「都更重建」最大盲點,難謂不是出在民眾對法令不熟稔與資訊的不對稱及主導開發整合人員的專業不足,或欠缺國家考試之認證與背書,導致某些協調無法發揮公信力及合理說服力,不足讓地主間相互尊重。其實,都更程序冗長的問題,不一定出在政府審議過程?而是隱藏在實施者(合建建商或自力更新會)的內部問題,或開發整合人員對地主溝通與協調的外部問題等等。

尤以,部分都更專業人士,甚或委員、官員的心態,仍有其專業上的固執;加上政府部門對「協議合建私約」所隱藏對地主不利因素或不當行為(真合建、假權變),皆以無從介入私權爭議及「私約行為」的理由而不利於審議,更加造成審議過程不必要爭議的潛在問題。以致某些實施者,甚或地主們,趁機有意無意將責任推拖於政府無能。此時,若有具專業與公信力之民間力量(公會)進場協調者,更能有效加速主管機關的審議程序與落實政府推動都市更新的政策目標。

「開發整合」在都更過程中,屬於不可或缺的一環,也是都更重建可否順利成功的主要關鍵。包括:地主相互間利益與利害關係的優劣分析,更是開發整合人員與地主溝通協調過程中必然切入點。尤其是面積能否「一坪換回一坪」?「一坪是指登記坪或室內坪或有無包括:陽台、騎樓」等等、以及更新期間相關稅費能否減免與新建房屋出售有無風險及有無涉及「房地合一稅」等顧慮,均屬地主是否同意都更的癥結所在。

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