老屋重建變好宅》解鎖重建難題 整合、資金、專業一次到位 累積10餘年經驗值 一銀助攻地主重建家園

都市更新與危老重建可以照顧到許許多多的中產階級及弱勢族群,更能積極協助重建起更安全、更環保、更舒適、更健康的家園。」第一銀行董事長邱月琴強調。早在2009年,一銀便設立都市更新推展小組,除了提供融資規畫,同時串聯東亞建經全案管理專業技術,多年來累積了不少重建案,協助了許多地主重建家園。

不過,面對近二年營建造價高漲,過去都更重建多以地主與建商合建為主流,開始出現變化,第一銀行法人金融業務處副處長林峻嘉指出,目前都更危老市場出現二大現象:一是地主型的自主重建案變多,另一個現象則是公辦都更案也變多。

自主重建成趨勢 資金、專業導入更形重要

根據第一銀行統計,今年截至6月底,已經核准36件,核准金額逾300億元,其中自主重建案共10件,包含1件都更、9件危老案。尤其,自主重建的危老案,迄今已經累積27件。

歸究其因,林峻嘉表示,市場上推的危老案基地面積不大,多半是中小型建商介入整合,但面對現今營建成本提高,在成本波動風險變高,建商與地主合建分配認知的差異增加,利潤空間相對受到壓縮,建商開始對危老案止步不前,地主轉而採自主重建,少了建商分配比,得以因應營建成本高漲。

東亞建經執行副總唐惠群則補充,公辦都更崛起,讓地主要重建也可尋找政府的協助導入專業服務,像是過去公有土地面積要高於一定比例以上,政府才會介入主導,如今雙北市各自成立都更中心,只要地主凝聚共識整合到一定同意比例,就能申請政府協助,像是台北市推動「公辦都更2.0」即是如此。

一銀已核准之地主自建型都更危老案共32件,東亞建經副執行長周怡君表示,最近承辦成功的案件為位於台北市北投區榮華三路上的「天母樺園」,為台北市列管的海砂屋,便是由住戶自發性組成都市更新會擔任全案實施者,由東亞建經全案管理,但當初出現「一個地號,二張使用執照」,造成都更重建範圍內的土地持分沒有完整的特殊情形,整合近10年之久;最後在市政府積極協助及都更相關法規放寬,採迅行劃定為更新地區,得以突破困難點,順利推動。該案今年一銀已經核准足額融資10多億元,2個月內完成60位地主的授信簽約,並且已經搬遷完成,今年會拆除重建。

林峻嘉強調,對於自主更新案相關融資核貸業務,一銀會全力協助,但案子能夠成功重建,還是要取決於更新會團結和高度共識。對於每個案子、每個地主的狀況不同,一銀會結合東亞建經過去十幾年的累積經驗,從旁協助更新會理監事運作,針對接下來會面對的各種問題提供建議,協助地主克服各種困難點,為的就是希望讓更多人得以順利住進新家。

另一方面,因應高齡化趨勢,一銀也將都更危老與信託結合,例如分到新房子後可以辦理「以房養老」,藉由新房子價值提升有更多穩定的現金收入,也可搭配「保全型不動產信託」、「安養信託」等,使高齡者最重要的資產能受到信託機制的保護,並在熟悉的環境中繼續居住,減輕子女的負擔。

總體環境變數多 銀行融貸支持都更危老

另外,政府針對提高銀行不動產授信風險權數,排除都更危老,顯示政策持續支持都更危老,但因營建成本拉高考量投資報酬率,造成合建案出現縮手現象,而央行升息後,造成不動產交易買氣減緩,這些也會影響建商投入都更危老的意願。

整體來看,林峻嘉強調,對於建商的案子,在蛋白區、外圍區的確會受到衝擊,考量授信風險銀行融資評估上會相對保守。但在蛋黃區房價與購屋需求相對有支撐,則是影響不大。至於對地主的案子影響也較小,雖然造價成本提高,但重建後房子價值也跟著上來,但地主心態需要調整,因造價提高,不太可能不需負擔房貸就可以換住重建後新屋,惟在房價高漲之際重新購買一間房子相比,選擇老屋重建還是相當划得來。

目前,一銀手上還有幾個多點齊發的重點案子,包含位於忠孝東路五段的精華地段,被判定為海砂屋,其中有一半產權所有人為企業戶,原先要走危老重建,後經東亞建經整體評估建議走都更程序,並委任為東亞建經為管理型實施者協助一切重建相關事務,現在正在融資申請程序中,預計年底前可拆除。另有位於新北市板橋之海砂屋指標性自主更新案件,也在協助更新會辦理重建中。

現階段海砂屋、自主更新的案子愈來愈多,秉持協助民眾打造安全舒適之好宅,一銀、東亞建經提供銀行融資、信託與建經搭配,完成一站式購足之服務,目前地主自建型案件主要集中於雙北地區。一銀統計,2022年承作地主型危老重建融資共10件,案件大部分位於雙北地區,其中於台南市為2件、高雄市為1件,合計金額約新台幣4.5億元。

推動重建之餘 建築淨零排放也是首要

除了推動都更危老重建之餘,一銀也長期投入自主進行建築耗能評估與改善,組建「綠建築標章取得計畫團隊」,優先從屋齡相對較高且空調系統已逾耐用年限,耗能也相對較高的建築物,研擬減碳目標及行動方案,設法降低對環境的影響。而一銀也針對都更案,提供一條龍服務,像是水源路建案,就是爭取銀級綠建築。

值得一提的是,一銀倫敦分行經歷疫情的重重困難,順利依英國BREEAM綠建築規範評估改善後取得綠建築標章,不僅是一銀海外首座綠建築大樓,更是台灣海外金融機構大樓首例,一銀更打造屋齡近百年的宜蘭分行行舍,成為全台第一棟鑽石級古蹟綠建築。整體來看,一銀海內外已有33棟綠建築,一年減少碳排2,856萬噸,為7座大安森林公園吸碳量,終極目標是在2050年達到淨零排放。

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