老屋重建變好宅》靈活操作高效完成整合 開創都市再生契機 公辦都更國家隊 帶頭引領創新與公益並進

7月上旬,一件面積廣達近6000坪的公辦都更案啟動招商,引起各界關注,預計引入民間投資金額達220億元,未來將打造為國家級行政園區,而該案背後的推手就是國家住都中心。

自2018年成立4年來,國家住都中心已完成6件招商案簽約,下半年陸續有6案啟動招商,總招商金額有望比過去4年總和倍增,上看500億元。而國家住都中心能夠展現如民間企業般經營效率,主要是透過行政法人組織運作,能夠統籌整合公私部門資源,在兼具公信力與專業下,推動大面積、高比率公有土地資產活化和運用。

公益性為最大前提 因地規畫貼近需求

談起國家住都中心推動的公辦都更有何不同?綜合業務部副主任林啟賢表示,推動具公益性及公共性的都市更新是國家住都中心的任務;換句話說,每個案件皆以公益性最大化為前提,而非利益導向。在前期規畫的同時,會考量地區獨特性和周邊環境,研擬最適合當地的發展策略,並結合地方需求的社福設施。

以信義兒福案來說,位於松山車站南側的大五分埔地區,過去40年來,這裡城市發展成熟,現今周邊人口及建物已是「人老屋老」,考慮當地人口的組成特性,因而將A1基地打造為「全齡生態友善社區」;國家住都中心分回部分,採出租住宅的方式,協助65歲以上長者入住,並結合住宿型長照、高齡日照中心等公益設施。不僅如此,該案招商也引進未來所需產業──銀髮照護,由出資者負起後續經營管理,並導入酒店經營管理以及醫療團隊資源。

林啟賢表示,過去談都更重建,年長者抗性最大,多數原因不外乎「房子拆了,要搬去哪裡?」、「搬走後,社交、生活圈全斷了」,基於這些原因,年長者死守4、5層樓公寓不肯搬遷,不過A1基地打造高齡友善社區後,年長者不僅可就近搬進去,保有舊有生活圈,原居住的老舊公寓也可轉作包租代管、或是參與街廓的都市更新。

公益性表現在信義兒福案可說表露無遺,位於信義區精華地段,若是利益導向,最快方式是直接標售,把錢賺回來,但國家住都中心則採出租模式,增加當地房屋出租供給,同時也讓願意與年老長輩共同生活的年輕人能住進這樣地段,享有當地生活機能。

以專業取得信任 妥善安置原住戶

公益性同樣也展現在協商整合過程中。國家住都中心講求保障所有關係人的權益,因而贏得地主信任成了整合成功的關鍵。像是鄰近六張犁的嘉興街一案,整合60幾位私地主、台電用地,為了保留當地的人文生活,透過「海馬迴實驗計畫」以策展、圖文插畫連載等方式,讓當地住戶保有過往歷史記憶,跳脫都市更新不是只有搬遷,而是有溫度的;「最重要的是,都更後所有私地主都會再搬回來居住」。

同時,國家住都中心也以公辦都更方式協助國防部退員宿舍老舊重建。一直以來退員宿舍是照顧功在家國的退休單身老兵,但隨著家眷入住引起合法性與違占的問題,長年成為難解的歷史共業,也使散落在精華地區的退員宿舍與周邊繁華形成強烈對比,成了都市窳陋的一塊。

不過,類似這樣退舍,在國家住都中心多次進場溝通說明,近期已取得4個退舍80位近百歲退員兵的信任,協助安置遺孀和眷屬。例如「和平新莊」20餘位退員兵,已都妥善安置在林口社宅,原有左鄰右舍就住在上下樓,讓退員兵保有原有社交關係。依循這樣操作模式,順利的話明年「和平新莊」將規畫招商,八德路退舍、復興南官舍將陸續推出。

運用多元創新手法 綜合經驗加速推進

作為公辦都更的國家隊,國家住都中心內部也不斷思索在既有框架下,嘗試運用多元的模式來達成都市更新目的,諸如操作跨區權變、推動連鎖式都更、先建後拆及危老協參等。林啟賢舉例說明,行二行三都更案採取的「跨區權變」,將「行二行三區域」及「臨沂段區域」兩處基地併同開發,將原消防隊挪移至該基地後,可騰空對街的行一基地,更有利於未來整體規畫及辦公廳舍的整合。而信義兒福6塊基地,採取連鎖式都更,選出種子基地分區、分時逐步重建,同時搭配先建後拆,確保幼兒園這項重要的教保服務資源營運不中斷。

林啟賢表示,相較於公部門,國家住都中心具有行政法人彈性操作的優勢,累積了多元創新的操作方式,未來可因應不同樣態的都更,也能複製推廣到其他案件,成就更多的都更案。

細數目前國家住都中心手上的公辦都更,除了招商完成的6案,下半年還有6案將陸續招商,同時也密切與國公有土地分屬管理的機關構、國公營事業洽談合作,進行國公有非公用土地的活化,估計已開辦30幾案。

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