老屋重建變好宅》不只公辦 也協助民辦都更 新北住都中心攜手民間 傾力解決都更痛點

號稱「史上最複雜」公辦都更案的永和大陳社區,單元3在新北市住宅及都市更新中心(簡稱新北住都中心)擔任實施者後,僅半年時間就取得95%的同意比例且順利招商,整合速度堪稱歷年最快。而20多年無法解決的民辦都更案,如新莊公園一路、蘆洲長安街海砂屋等,也在新北住都中心輔導與溝通下逐一化解困難。成立才一年多,新北住都中心就繳出不少亮眼成績單,為民眾解決都更痛點與難題。

公辦都更大躍進 大陳單元3拚年底動工

新北住都中心副執行長錢奕綱表示,住都中心為新北市府成立的行政法人,專責社會住宅營運,以及辦理都更業務,相較於傳統公部門,行政法人更有彈性,也較容易取得民眾信任。服務範圍包括公辦都更與民辦都更,在公辦都更方面,第一階段推動較不具市場性,且環境窳陋、亟需改建的指標地區更新,由中心擔任實施者的主動角色,辦理前置作業及所有權人整合,引進民間資金投資。

首要任務就是推動永和大陳社區公辦都更案,大陳居民為民國44年自浙江沿海大陳島撤退來台,社區產權極為複雜,屋齡超過5、60年,建物老舊密集,又有增改建的問題。新北市政府2010年啟動公辦都更,劃定7個更新單元,其中單元2最早完成都更,單元1、3、4由住都中心擔任實施者公開評選興建廠商,單元5、6、7則由新北市都更處公開招商徵求實施者。

去年6月,住都中心在大陳社區成立「推陳出新站」駐點服務,原本難以整合的單元3進度大躍進,僅半年同意戶比例就達到95%。今年1月與興建廠商皇翔建設完成簽約,4月完成地主選配,5月完成都更報核作業,目前由市府審議中,努力朝年底動工為目標邁進,預定2028年完工。至於單元1、4已在去年12月舉辦首場大型整合說明會,整合進度約9成,預計今年8月公告徵求興建廠商,招商金額各300億元。

錢奕綱表示,單元3的最大問題在於所有權人多,有250戶,基地至少一公頃,房地分配是個大工程,加上年代久遠,光是清產權就花不少時間,有些還是沒有土地的承租戶,必須向財政局購買土地。住都中心擔任實施者後,不僅保障所有權人比照單元2最小坪數,還幫承租戶爭取優渥的融資條件,最重要的是採取「真權變」方式進行,所有權人間的分配都是依照市府核定的權利變換計畫書,公平、公正、透明,不會有暗盤,是這次能整合成功的最大關鍵,有了單元3的成功經驗,後續單元1、4案,可望加速進行。

民辦都更一條龍服務 海砂屋重建露曙光

然而新北有76萬戶超過30年的老宅,也極需更新重建。過去民辦都更案推展不易,主因為開發商與住戶間信任度不足,整合利益談不攏,或是社區整合難度高,開發商不願投入心力與成本,此時具有行政法人身分的住都中心可擔任全案管理,提供社區一條龍服務或擔任都更顧問,以公正的第三方角色協助實施者與所有權人間建立互信,進而使都更案順利推動。

錢奕綱表示,新北住都中心是目前全國唯一辦理民辦都更的行政法人,推動重點放在協助重建需求急迫的海砂屋社區,包括新莊公園一路、蘆洲長安街、板橋油庫口、新莊中港路、新店大溪地社區等。這些延宕20多年的案子,牽涉到許多難題,都在住都中心協商努力下,逐一化解困難,為住戶帶來希望曙光。

如新莊公園一路是住都中心第一件進場協助的民辦都更案,實施者為禾蓮開發,原本權變計畫核定後仍有3戶不同意,主要是對實施者沒信心,質疑估價不公,在住都中心進場擔任實施者顧問後,說明案件採「真權變」進行,同時保證若實施者經營不善,住都中心會協助把案子完成,不會有爛尾樓,才取得100%地主同意拆除興建,目前都更為「禾蓮心家園」建案,已進入預售階段,預計2026年完工。

蘆洲長安街海砂屋是部分住戶對重建利益有落差,多年來整合比例一直無法提升,板橋油庫口案基地條件好,採自主更新,但住戶對建商選擇意見分歧,分配上無法達成共識,這兩案經協商後都由住都中心擔任全案管理。新店大溪地社區則是已有開發商,由住都中心擔任都更顧問,辦理都更法令說明會及駐點諮詢服務。

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