老屋重建變好宅》中小型建商為老屋重建關鍵推手 不動產開發公會 提8大建言加速重建

台灣大都會人口多數居住在老舊建築中,無法抵抗強震的巨大風險。全台900萬戶住宅中,屋齡超過 30年的老舊建築占了泰半;平均每5戶就有1戶超過40年;台北市每5戶就有2戶,數字驚人。

曾經有學者指出,民國60年蓋的 4、5 層、沒有電梯的老公寓,安全係數只有0.17,萬一碰到強震,恐怕會倒成一片,這已經是國安問題。另外,全台無管理的老舊大樓共8,506棟,等於有8千多個未爆彈。

台北市不動產開發商業同業公會理事長陳勝宏表示,尤其老屋占比極高的台北市,重建刻不容緩。只是台北市去年都更案總共核定40案、1,038 戶更新改建,加計去年核准211件危老重建案,一年還是只有核准大約3,000戶進行都更危老改建,只占全市60 萬戶30年以上老屋的0.5%,「更新速度還要再加快!」

提議放寬土建融管制 給予中小型建商喘息空間

陳勝宏直言,台北市缺乏大片素地,唯有都更整合才相對有案源,但是一個案子常常要整合10多年才能完成,曠日廢時;若執行危老,基地面積較小,又多半是中小型建商擔任實施者,面對突如其來地工料雙漲,合約來不及反映漲價成本,恐面臨資金周轉不靈進而斷鏈,甚至蓋到一半沒錢,出現爛尾樓,或是延遲交屋被罰款,對中小型建商來說都是重傷。

陳勝宏說,改變城市風貌的推手多是中小型建商,如此環境不利於都更危老政策推動。若僅有大型建商壟斷市場,則無法健全自由經濟,唯有大中小型建商互相競爭才能符合市場需求。他建議,放寬土建融管制措施,給予中小型建商喘息空間,以及全台建照完工日期自動展延兩年,以舒緩工地無法如期完工的困境。

此外,台北市不動產開發商業同業公會指出,非精華區亦有許多老屋需要更新改建,但是受限於原有容積高於法定容積,獎勵籌碼不足,住戶分回坪數過小而意願偏低;即便實施者長時間投入資源進行意願整合,達到同意比例門檻送件後,還需面對許多的不確定性風險,例如:公展期間地主撤簽同意書、審議會要求修正計畫、住戶提出異議或行政訴訟,尤其部分地主阻撓不願配合拆遷的風險,還有景氣變動、營建成本大漲,甚至政策打炒房等外在環境風險。這許許多多的困難與障礙,皆有賴政府協助解決,加速都更危老推動。對此,公會提出8大建議:

建議1》放寬容積獎勵,增加改建誘因,提高住戶參與意願

目前容積率標準沿用多年,在少子化下,都會住宅活動人口逐漸減少,適度放寬容積率其實無礙,卻可提高都更誘因。

建議2》提高租稅優惠,危老比照都更土增稅減免,減輕住戶負擔

多數都更住戶皆為退休之市井小民,獎勵期過後,難以負擔相關租稅,應顯著提高獎勵期限減少排拒心理。

建議3》縮短審查時程,降低時間成本,增加住戶分潤

目前都市更新行政程序仍有檢討改善空間。以台北市為例:可簡化自劃更新單元併入事業概要或事業計畫;已核定計畫申請變更,應就變更事項所涉相關內容審議,減少圖面及計畫內容的不確定性。

建議4》審查數位化、標準化

透過審查應有明確標準,避免個別委員主觀意見,影響計畫安定性。

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