揹房貸揹得好辛苦?學會這四招,幫你降低每月支出,第四招每月還可少繳上萬元!

小饅頭(化名)是我15年前聽講座時認識的朋友,多年不見的她最近突然私訊問我買房的事情。

「喬王,我買的預售屋年底要交屋了,有沒有辦法降低房貸的月付金啊?」

透過電話進一步了解後,才知道她的先生前陣子在新北市XX重劃區買了730萬的預售屋,建商告訴他們買房之後,貸款每個月大約還款2.2萬元左右。

然而,她先生的月收入只有3萬元左右,而她自己的薪水也不高,每個月還款2.2萬元對他們夫妻來說其實負擔並不小!

正當她頭痛傷腦筋時,突然想起喬王這個多年不見的朋友,近幾年好像神經病一樣地無私分享買房相關的文章,所以想說或許可以找我諮詢。

「喬王,想要降低每個月的房貸壓力,真的有辦法做到嗎?」

恩…其實是有的!

喬王特別摘錄了「買房必知,告別無殼蝸牛的銀行貸財術」中的幾個方法,不藏私地和大家分享以下四個方法,希望對大家買房有些幫助。

先說一下結論 :

1. 降低月付金的效果:降低利率 < 本金攤還改回本利攤還 < 寬限期 < 延長期限。

2. 副作用:降低利率<本金攤還改回本利攤還<延長期限<寬限期。

一、降低利率

想要降低每月攤還金額,一般人最直覺的方式就是降低利率。

以500萬房貸,利率1.6%,20年期限為例,每個月需攤還24,358元;如果利率降到1.58%,每個月需攤還24,312元。

你有發現嗎?

降低利率幅度0.02%,只省下46元,連吃一個便當的價錢都不到!

通常篩選完各家銀行方案後,利率差距大概都在0.5%以內,但很多人會為了這一點點的利率而感到糾結。

但老實說,透過調降利率,對於省下月付金的幫助其實是很有限的。

二、本金攤還改為本利攤還

一般人還款都是採用本金和利息一起攤還,也就是所謂的本利攤還;但少數人為了省下利息而改用本金攤還,導致還款速度變快,還款壓力增加。

以500萬房貸,利率1.6%,20年期限為例,本利攤還方式則是每月攤還24,358元,而本金攤還方式的第一個月要攤還27,500元,足足多了3,142元!

所以,只要你不選擇本金攤還,就可以讓自己第一個月少負擔3,142元的壓力(後續的金額差距會愈來愈小)。

PS: 銀行通常都是預設本利攤還,所以除非你一開始選擇本金攤還,才有可能透過此方法降低每月攤還壓力,但此方法的副作用就是可能增加負擔的總利息。

(進階閱讀: 買房子不一定要這樣還款,5個觀點破解等額本金還款的迷思!)

三、申請寬限期

寬限期的期間,只需繳利息,不用還本金,可以降低寬限期間的還款壓力。

以500萬房貸,利率1.6%,20年期限為例,每個月只需要還6,667元的利息。所以透過申請寬限期,每個月可降低33,921元,是降低還款壓力最快速也最顯著的方法!

不過要注意的是,當寬限期結束後,每月攤還金額會大幅提高到26,657元,所以算是有副作用的降低月付金方法,除非你能保證未來收入可以增加,不然使用之前請務必審慎評估!

四、延長還款期限

一般人以為房貸只能貸款20年,但其實房貸也可以申請30年,甚至是40年的期限!

以500萬房貸,利率1.6%為例,20年期限每月應攤還24,358元,30年期限每月應攤還17,497元,40年期限每月只需攤還14,110元。

所以,透過延長還款期限,每個月降低了1萬元,算是效果顯著但副作用低的還款方法,唯一的副作用大概就是可能會增加還款的總利息吧!

(PS: 不少人會批評延長房貸會增加還款的總利息,但魚與熊掌本來就很難兼得,如果想要透過降低月付金,減少還款壓力並提升生活品質,付出的代價通常就是提高還款總利息)

由於小饅頭這對夫妻的薪資不是很高,手頭資金又不太夠,預計交屋之後應該手頭會非常緊,所以喬王綜合評估了他們的收入/支出/資產/負債之後,直接告訴他們第4種方法讓他們參考。

假設他們能夠順利申請到30年或40年房貸,每個月的還款壓力有機會可以減少7,000~10,000元,應該可以有效地幫助他們度過交屋後的難關。

不過,30年或40年房貸其實沒有這麼容易申請,如果你對於超長年限房貸有興趣,可再參考30年、40年房貸真有那麼恐怖?一分鐘讓你看懂30年、40年房貸真相這篇文章囉!

希望大家看完這篇之後,都能了解降低月付金的方法,降低你的還款壓力! 也歡迎你分享這篇文章,提供給有房貸壓力的朋友當參考囉!

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本文獲授權轉載自喬王的投資理財筆記,非經同意不得轉載,原文請點此

作者喬王長期關注房地產/美股ETF/生活理財等領域,目前身兼金融業PM/部落客/包租公/網路媒體專欄作家/Hahow好學校平台講師,立志用淺顯易懂的語言讓更多人輕鬆踏入理財的世界。

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